Продажа Квартиры Пошаговая Инструкция Для Продавца

Продажа квартиры: инструкция для продавца

Прежде чем приступить к продажеквартиры,собственник должен сформулировать длясебя цель продажи. От этого могут напрямуюзависеть особенности сделки. Посколькув процессе должны быть учтены интересыкак продавца, так и покупателя.

Так, например, одним из условий продавцаявляется одновременная с продажейпокупка альтернативного жилья (большейплощади, в другом районе и т.д.). Стольжёсткое условие ставит непреодолимоепрепятствие для сделок с привлечениемипотечных средств, материнского капитала,и других сделок с рассрочкой платежа.

Полная оплата средствами ипотечногокредита, как правило, производится послерегистрации права собственностипокупателя и обременения в пользу банка.В случае с материнским капиталом,окончательный расчёт можетзатянуться на срок от 40 до 60 дней.

Неполучив на руки полную оплату запродаваемую квартирупродавец не будет иметь возможностьсразу купить альтернативную жилплощадь.

Согласие всех сособственников

При долевой собственности препятствиемдля продажи будет отказ одного изсобственников от продажи. Поэтому нужно предварительно заручится согласиемвсех, кто владеет долями в правесобственности на данную жилплощадь. Ихличное участие во всем процессеобязательно, либо их интересы могутбыть представлены по нотариальнойдоверенности.

Можно ли вообще продавать

Также собственнику нужно выяснить —возможна ли продажа его недвижимостив принципе. Либо существуют объективныепрепятствия. На продажу жилья могутбыть наложены различные ограничения изапреты (обременения).

Например, наквартиру судомналожен арест на время какого-либоразбирательства или спора. Жильеарестовано в обеспечение обязательствпо долгам. Такую недвижимость продатьне получится.

Обременением можетбыть залог по кредиту, ипотека, рента ипр.

Собственник можети не знать о существующих обременениях.Поэтому желательно всё проверить,заказав выписку из ЕГРН. Все обремененияобязательно вносятся в реестр. Впрочем,заказать свежую выписку имеет право ипокупатель.

Юридические минусы

Для того чтобы правильно позиционироватьсвою недвижимость на рынке. Нужновзглянуть на неё по возможностиобъективно. Трезво оценив своё имущество,разобрать все его плюсы и минусы. Хорошийремонт, панорамный вид из окна это плюс,угловая квартирабез балкона на первом этаже это минус…и т.д. Физические параметры объекта каквыигрышные так и не очень — более-менееочевидны, хотя и субъективны…

Юридические минусы могут быть не такочевидны неискушенному продавцу, нодля покупателя могут представлятьсерьезные риски. Эти факторы могутсущественно сказаться как на цене, таки на сроках её продажи.

• Несогласованные перепланировки, особенно те которые в принципе невозможно согласовать, впоследствии могут оказаться проблемой для покупателя. Если квартира продаётся в ипотеку, банк обязательно потребует представить документ рыночной оценки. Оценщик обязательно должен произвести фотосъемку жилплощади, и приложить копию технического паспорта помещения (либо поэтажный план). Все перепланировки станут сразу видны. Решение этих проблем, конечно, есть. Но лучше их не иметь.
• Недвижимость находящаяся в собственности слишком малый срок, также представляется для покупателя рискованным приобретением.

Например,собственник только что вступивший вправа наследства решает продатьжилплощадь. А в течение года выясняется,что существуют ещё наследники не знавшиеоб открытии наследства, и они пытаютсяоспорить сделку.

Или:бабушка подарила внуку квартирку,он её продаёт. Радостный покупательвъезжает в свое новое жилище, делаеттам ремонт… а в это время бабуля ругаетсяс внуком, заявляет де она не ведала, чтотворила, подарив квартиру,и требует расторжения сделки.

• Материнский капитал. Продажа жилья купленного на средства материнского капитала, возможна при условии соблюдения прав детей. В противном случае подобная сделка может повлечь уголовное наказание. Однако, в некоторых случаях, о том, что квартира приобреталась на средства маткапитала покупателю узнать не возможно. В договоре купли-продажи может быть указано, что недвижимость приобреталась за счёт сертификата, а может не указываться.
• Возможные скрытые собственники и лица сохраняющие право проживания. Есть категория лиц, которые даже после смены собственника могут на законных основаниях оспорить сделку, либо прописаться и проживать в проданной жилплощади:

1. Если гражданин, отказавшийся от участия в приватизации квартиры, хоть и был в ней зарегистрирован, сейчас находится на срочной воинской службе, либо в местах лишения свободы, за ним сохраняется право проживания, независимо от смены собственника.
2. Граждане пропавшие без вести (собственники или просто имеющие право проживания), объявившись тоже могут предъявить права на проданную жилплощадь.
3. Если недвижимое имущество было приобретено в браке, а оформлено на одного из супругов, то и после развода супруг имеет такие же права на имущество приобретённое в браке. Даже если он не указан в правоустанавливающих документах.
4. Недееспособные граждане и несовершеннолетние, прописанные в квартире также могут отпугнуть потенциального покупателя.

Желательно документально показать покупателю, что ваши права на данный объект недвижимости не возможно оспорить. Однако, сделать это подчас довольно сложно.

Арендаторы в продаваемойквартире

Сдавать квартирупараллельно с её продажей не оченьхорошая идея. Долгосрочная аренда жильяна срок более 12 месяцев подлежитобязательной регистрации в Росреестре.

И является ещё одним типом обременения.Продажа квартирыв этом случае возможна, но новыйсобственник не сможетвыселить квартирантовдо истечения срока официального договорааренды.

Срок аренды должен быть указанв договорекупли-продажи.

На практике такое случается довольноредко. Как правило собственники заключаютс арендаторами краткосрочный договорна срок менее года. И никакого официальногообременения не возникает.

Однако, подчас новому собственникуприходится разрешать конфликты сквартирантамидоставшимися в «наследство» от продавца.Иногда арендаторы съезжают со скандаламисопровождаемыми вызовом полиции, порчейимущества и телесными повреждениями.

Если вы твёрдо решили продать своё жильё, договор с арендаторами лучше заранее досрочно расторгнуть.

Идеальная квартира

Юридически идеальная квартирас точки зрения покупателя находится всобственности продавца много лет (более3 лет — срок исковой давности).

Собственникомявляется одинокий мужчина средних лет,имеющий водительское удостоверение(значит вменяемый и дееспособный).Документом-основанием является договоркупли-продажи.

В квартиреникто не зарегистрирован и в данныймомент она не сдается в аренду и не имеетобременений.

Необходимый минимум документов

Источник: https://maklerinfo.ru/prodazha-kvartiry/instruktsiya-dlya-prodavtsa/

Как продать квартиру: пошаговая инструкция для продавца

Решили продать свою квартиру, но не знаете, с чего начать? Человек, который ни разу не сталкивался с продажей недвижимости, не сразу поймет, что нужно делать в первую очередь.

Ведь важно учесть все нюансы и «подводные камни», чтобы выгодно реализовать свою квартиру, остаться в «плюсе» и не связаться с мошенниками.

В статье поможем разобрать основные проблемы, с которыми может столкнуться собственник при продаже имущества, а также поэтапно опишем каждый шаг.

Выбор способа продажи: самостоятельно или при помощи риелтора

Прежде всего, следуетопределиться, каким способом планируется продавать квартиру. Это можно сделатьсамостоятельно, потратив кучу времени на поиск покупателя и прочее, но затосэкономив деньги.

Второй вариант — воспользоваться услугами риелтора. Этотспособ дороже с точки зрения финансов, но позволяет владельцу квартирупереложить часть дел на другое лицо.

Тем более, у специалистов имеютсяопределенные связи и опыт, а потому недвижимость будет продана быстрее ивыгоднее.

Чтобы продать квартиру при помощи специалистов, нужно сначала выбрать риелторскую контору и заключить с ней договор. Далее специалист введет вас в курс дела и примется за работу.

Вы будете в курсе всего происходящего, но ответственность за поиск покупателя и другие действия перекладываются на плечи риелтора. Владельцу потребуется лишь присутствовать при совершении отдельных сделок.

Например, при заключении договора купли-продажи.

Запомощь специалист потребует примерно 2—6%. Точный тарифзависит от условий компании, которые оговариваются заранее.

Выбор риелтора

При выборе риелтора стоит больше внимания уделить не времени работы компании, а компетентности самого специалиста. Прежде чем заключить договор о сотрудничестве, ознакомьтесь с его документами, попросите предъявить диплом, сертификат и аттестаты, которые станут подтверждением его опыта и знаний.

Обязательнопроконсультируйтесь о вероятной стоимости квартиры, то есть, за сколько ее вообщереально продать. Также поинтересуйтесь о сроках, в которые специалист планируетуложиться.

Продажа недвижимости регулируется ГК РФ §7.

Продажа квартиры без посредников: пошаговая инструкция

Особое внимание уделитепродаже квартиры без посредников. Если при сотрудничестве с риелтором все деламожно смело возлагать на него, то в данном случае придется все делать самостоятельно.А потому важно понимать, какие следует предпринимать действия и на что вообщеможно рассчитывать.

В целом, процедура продажи квартиры состоит изследующих основных этапов:

1. Оценканедвижимости.
2. Сборнеобходимых документов.
3. Размещениепредложения о продаже недвижимости.
4. Встречас потенциальными покупателями и показ квартиры.
5. Заключениедоговора купли-продажи.
6. Передачаденег.
7. Регистрацияперехода прав имущества в Росреестре.

Последний пункт важендля покупателя, который в обязательном порядке должен зарегистрироватьприобретенную недвижимость на свое имя.

Оценка квартиры

Оценка квартиры поможетпродавцу узнать приблизительную стоимость квартиры и оценить свои шансы. Оназависит от нескольких факторов:

• площади объекта недвижимости;
• количества комнат в квартире;
• планировки;
• близости к объектам инфраструктуры;
• этажа;
• состояния квартиры;
• наличия дополнительных конструкций(лоджия, балкон и прочее);
• особенностей прилегающей территории(автостоянка, детские площадки и другие).

Если квартира находится в благополучном районе, но ее состояние оставляет желать лучшего, цена будет ниже.

Самостоятельноопределиться с примерной стоимостью можно путем поиска на рынке недвижимостиквартир со схожими характеристиками. Но можно воспользоваться услугаминезависимых экспертов.

Оценщик приедет и быстро установит цену жилой площади,на которую стоит ориентироваться при продаже. Не думайте, что сможете схитритьи реализовать жилье по стоимости, значительно превышающей рыночную.

Покупатели дорожатсвоими деньгами, а потому так же, как и вы, приценяются перед покупкой,сравнивая схожие варианты.

Правильная оценка квартиры привлечет большую часть потенциальных покупателей. Если слишком завысить цену, можно просто потерять уйму времени и в результате остаться ни с чем.

Сбор документов

Прежде чем приступить кпоиску покупателей, приведите в порядок документы на квартиру. Обязательно погасите долги по коммунальнымплатежам, если они имеются.

Понадобится собратьследующий пакет документов:

• паспорт собственника;
• технический паспорт на квартиру (его выдает БТИ);
• выписка из ЕГРН (оформляется в отделении Росреестра, на его официальном сайте или МФЦ);
• выписка из домовой книги (необходима для определения лиц, зарегистрированных в квартире);
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

В каждом отдельномслучае могут потребоваться и другие документы. Например, если в квартирезарегистрирован несовершеннолетний ребенок, потребуется согласие органов опекина ее продажу. Если осуществлялась перепланировка, нужна справка из БТИ,которая подтвердит законность внесенных конструкционных изменений. Есликвартира приобреталась в браке, понадобится согласие супруга или супруги.

Предложения о продаже квартиры

Логично предположить, чтоо продаже вашей квартиры никто не узнает, если вы об этом сами не скажете. Для привлечения потенциальных покупателейжелательно составить объявления и разместить их в местных информационныхисточниках.

При составлении объявления позаботьтесь о наличии в них качественных фото. Следует сфотографировать каждую комнату таким образом, чтобы ее обзор хорошо отражался на картинке.

Чтобы фотографии не отпугивали покупателей, постарайтесь, чтобы в кадр не попали ветхие предметы мебели и другие вещи, неприятные глазу. Перед съемкой приберитесь в квартире и наведите в ней порядок.

Не только фотографии,но и текст должен привлекать внимание покупателей.

В первой части объявления разместите данные о технических характеристикахквартиры, таких как количество комнат, этаж, наличие дополнительных конструкций.

Обязательно укажите преимущества жилья(например, удобное расположение), но только не придумывайте несуществующего.Рано или поздно обман все равно будет раскрыт.

В объявлении можноизначально указать стоимость, за которую продается квартира, или указать, чтоцена договорная. В дальнейшем ее можно обсудить с покупателем лично.

Как показывает практика, цена, указанная в объявлении о продажи квартиры, «отталкивает» часть покупателей. Если не указывать стоимость, большее количество людей откликнется. А при личной беседе можно продать недвижимость за желаемую цену, убедив покупателя, что она соответствует предложенным условиям проживания.

В конце не забудьтеуказать контактные данные.

Размещать объявления опродаже квартиры можно в местной прессе, социальных сетях, досках объявлений,специализированных сайтах и других местах.

Встреча с покупателями

Перед демонстрацией квартиры позаботьтесь о том, чтобы в ней были чистота и порядок. Причем, не только в самой квартире, но и в подъезде. Подметите лестничную клетку и вкрутите лампочки хотя бы на своем этаже. Ваша задача — вызвать у потенциальных покупателей положительный эффект.

Будьте готов к торгам.Скорее всего, покупатель захочет снизить цену. Вы же должны заранееопределиться, до какого уровня готовы ее опускать.

Заключение договора купли-продажи

Если покупатель готовкупить квартиру, можно обсудить с ним договор задатка. По сути, это документ,подтверждающий серьезность намерений, как одной, так и другой стороны сделки. Продавец оставляет задаток и этообязательно должно быть зафиксировано на бумаге.

Также в договореуказываются сроки, в которые продавец обязуется передать недвижимость по оговореннойстоимости. Как правило, размер задаткасоставляет от 2 до 5% от полной цены за квартиру.

Предварительный договоркупли-продажи не обязательно заверять у нотариуса, но если это сделать,документ обретает юридическую значимость и может быть предъявлен в качестведоказательств в случае судебных разбирательств.

Основной договор купли-продажи (ст. 454 ГК РФ) обязательно заверяется в нотариальной конторе. В нем описываются права и обязанности сторон, а также другие важные нюансы.

Краткое содержаниедоговора купли-продажи:

• личные данные сторон;
• основные характеристики недвижимости;
• стоимость квартиры, за которую ее продают (ст. 555 ГК РФ);
• сроки передачи имущества покупателю;
• последствия признания договора недействительным;
• способ передачи денег;
• способ расчета;
• дополнительные условия.

Договор купли-продажи подписывают обе стороны и подлежит заверению у нотариуса после полного расчета и передачи ключей новому владельцу.

Передача денег

Существует три основных способа передачи денег отпокупателя к продавцу:

• Черезбанковские ячейки. Осуществляется следующим образом. Покупательв депозитарии банка арендует счет. Затем составляется договор, в которомпрописываются условия, на которых этот счет становится доступным продавцуквартиры. А бывший собственник также арендует сейф и помещает в нем расписку отом, что получил деньги. Когда сделка состоится, покупатель сможет забратьдокумент, подтверждающий его расчет. В момент заполнения банковских ячеекобязательно присутствуют обе стороны следки.
• Черездепозит нотариуса. Операция в данном случае гораздопроще, чем предыдущая. Юрист осуществляет ее через свой счет. Он забираетденьги у покупателя и передает их продавцу. Однако эта услуга платная. Какминимум, придется оплатить банковскую комиссию.
• Передачаналичными. Более привычный способ передачи денег для многихграждан. Одна из сторон передает наличные другой стороне, а та, в свою очередь,отдает расписку. Чтобы избежать мошенничества, такую сделку лучше проводить подконтролем нотариуса.

После подписания договора купли-продажи новый собственник должен зарегистрировать переход прав на имущество в Росреестре. Также юрист оформляет Передаточный акт (ст. 556 ГК РФ), согласно которому недвижимость переходит в собственность от одного лица к другому.

Регистрация прав нового собственника

При регистрации перехода прав собственности сторонысделки должны обратиться в Росреестр (лично, через сайт или МФЦ), написатьзаявление, приложив договор купли-продажи, Передаточный акт и другие документы:

• паспорта;
• кадастровый паспорт;
• квитанцию об уплатегоспошлины.

Размер госпошлины при регистрации передачи прав собственности на квартиру на основе договора купли-продажи составляет 2 000 рублей.

С формами заявлений можно ознакомиться на сайте Росреестра.

После рассмотрения документов, на что обычно требуется2 недели, новый собственник получит документы, где он указан как владелец.

Особенности продажи ипотечной квартиры

Если квартира находится в ипотеке, ее тоже можнопродать. Но при этом важно, чтобы банк, в котором оформлен ипотечный кредит,дал согласие на совершение сделки.

Продажа осуществляется одним из следующих способов:

• путем передачиобязательств по ипотеке новому владельцу;
• при полном погашенииипотеки новым собственником.

Как продать ипотечную квартиру можно узнать здесь.

Кроме того, можно продать квартиру по ипотеке. То есть, покупатель оформляет на себя ипотечный кредит, чтобы рассчитаться с бывшим владельцем.

По сути, для самого продавца, процедура отличается лишь тем, что покупатель передает деньги после заключения договора купли-продажи. По условиям банка, ему нужно заложить уже свое имущество под залог кредита.

Однако при юридически грамотном подходе риски полностью исключены. Ведь обязательства относительно полного расчета в указанные сроки фиксируются на бумаге и заверяются у нотариуса.

Источник: https://sovetipoteka.ru/kvartira/kak-prodat-kvartiru

Как продать квартиру самому, без агентств и посредников

/ Квартира / Самостоятельная продажа квартиры

Самостоятельная продажа квартиры позволяет продавцу лично проконтролировать каждый этап продажи, начиная от поиска покупателя до процесса оформления сделки, и существенно сэкономить на услугах риелтора.

Однако в тоже время самостоятельная продажа жилого помещения – это достаточно трудоемкий процесс, отнимающий много времени и требующий знания основ законодательства, касающегося купли-продажи недвижимости, и соблюдения некоторых мер предосторожности.

Иначе продажа квартиры может затянуться или даже привести к неблагоприятным последствиям для собственника данного жилого помещения. Поэтому предварительно рекомендуется оценить свои знания и силы и взвесить все «за» и «против» самостоятельной продажи.

Если Вы все же решили продавать жилье самостоятельно, то нужно подойти к этому процессу с максимальной ответственностью, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Итак, что же нужно сделать, чтобы продать квартиру самому?

Шаг 1. Подготовка квартиры и всех необходимых документов для продажи

Очень часто именно подготовка документов для продажи является самым трудоемким процессом, который отнимает много времени. Однако владелец квартиры, имеющий на руках уже готовый для продажи комплект документов, сможет оформить сделку купли-продажи жилья в максимально короткие сроки. Именно поэтому к сбору документов нужно отнестись со всей ответственностью.

От правильности и полноты комплекта документов, необходимых для совершения сделки по продаже жилого помещения, будет зависеть не только скорость продажи и оформления, но и юридическая чистота сделки, и, возможно, даже цена квартиры. Далеко не все покупатели согласятся ждать несколько недель, пока продавец соберет все необходимые документы на квартиру.

Чтобы собрать полный комплект документов лучше обратиться к юристу или в регистрирующий орган. Грамотные специалисты помогут составить полный перечень всех документов для продажи квартиры, чтобы ничего не было забыто, и продавцу не пришлось собирать дополнительные документы в дальнейшем.

Большое значение имеет и правильность составления всей документации, так неправильно оформленный документ может привести к отказу в регистрации сделки купли-продажи, и, в конечном итоге, существенно увеличить время продажи квартиры. Поэтому опять же лучше будет предварительно уточнить требования регистрирующего органа к тому или иному документу.

Кроме того, следует внимательно проверять и правильность заполнения всех документов. Все данные, указанные в технической документации на квартиру и других документах, должны полностью совпадать с действительностью. Документы, которые будут в дальнейшем подаваться в регистрирующий орган, должны содержать только достоверные данные, быть заполнены разборчиво, без исправлений и помарок.

Необходимый комплект документов

1. Свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру или другой правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственника на жилье.

2. Паспорта или другие удостоверения личностей всех собственников квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, еще не имеющих паспорта.

3. Кадастровый паспорт из БТИ (либо технический паспорт) на квартиру.

5. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний.

6. Выписка из домовой книги, отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире. Эта выписка действует в течение достаточно короткого срока, поэтому брать ее заранее не имеет смысла.

Данный документ можно будет получить непосредственно перед регистрацией прав нового собственника, когда будет найден покупатель, и на руках будут все остальные документы.

Это же касается и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, которая также потребуется при продаже квартиры.

В зависимости от особенностей конкретной сделки купли-продажи, могут потребоваться и другие документы, список которых лучше уточнить заранее.

Подготовка квартиры к продаже предполагает не только улучшение товарного вида продаваемой жилплощади, но и освобождение ее от проживающих лиц. Гораздо легче и быстрее продать квартиру, из которой уже выписаны все жильцы, поскольку их все равно придется выписывать до продажи квартиры. Свободные квартиры больше ценятся на рынке жилья.

Шаг 2. Поиск покупателя

На данном этапе собственнику квартиры предстоит оценить свою квартиру, предварительно изучив рынок недвижимости, и найти покупателя.

Предварительный договор купли-продажи дает продавцу определенную гарантию того, что покупатель не передумает приобретать квартиру, а покупателю – что собственник не продаст ее кому-то другому. В это же время продавец получает от покупателя аванс или задаток за квартиру, что также фиксируется в предварительном соглашении.

Аналогичной юридической силой обладает и соглашение о задатке или соглашение об авансе, которое можно заключить вместо предварительного договора купли-продажи, когда продавец и покупатель придут к соглашению обо всех условиях основной сделки.

Поэтому очень важно в договоре или соглашении использовать правильную юридическую терминологию, чтобы в дальнейшем избежать определенных трудностей.

В том случае, когда продажа квартиры по каким-либо причинам отменяется, аванс полностью возвращается покупателю.

Если же стороны договорились о внесении задатка, односторонний отказ от совершения сделки приведет к выплате штрафных санкций виновной стороной. Если от продажи квартиры отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца.

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости составляется в произвольной форме. В договоре указываются паспортные данные обеих сторон (или юридические реквизиты, если договор заключается с юридическим лицом), адреса сторон, описание и адрес продаваемой квартиры, срок обязательств, сумма аванса или задатка. В договоре ставится дата и подписи сторон.

Шаг 3. Расчеты за квартиру

При совершении сделки купли-продажи недвижимости расчеты можно производить в момент заключения сделки или в момент подписания акта приема-передачи квартиры как с помощью наличного, так и безналичного расчета.

Однако гораздо безопаснее и разумнее, особенно при самостоятельной продаже квартиры физическим лицом, осуществлять расчеты за квартиру через депозитарную банковскую ячейку.

Данная операция является гарантом того, что продавец после завершения сделки получит за квартиру оговоренную сумму, а покупатель сможет реализовать свое право собственности на купленную квартиру после передачи денежных средств.

Деньги под контролем банковского сотрудника вносятся покупателем в банковскую ячейку. Перед закладыванием денег в ячейку в специальной комнате продавец может пересчитать и проверить деньги. Можно также за определенную плату проверить подлинность денег в самом банке.

После оформления сделки по продаже жилья и регистрации права собственности покупателя на квартиру, являющуюся объектом сделки, продавец сможет получить деньги в банке.

Дачная амнистия что это такое, на какие объекты распространяется, сроки проведения.

О том, как правильно оформить дарственную на квартиру, вы можете узнать здесь.

Шаг 4. Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Договор составляется в простой письменной форме или заверяется у нотариуса. Если вы никогда не имели дела с составлением юридической документации, то, конечно, разумнее будет составить договор у нотариуса или хотя бы обратиться за консультацией к профессиональному юристу.

В любом случае при составлении договора обратите внимание на то, что в договоре помимо обязательных реквизитов сторон должны быть правильно указаны:

• цена квартиры;
• адрес и техническое описание квартиры, полностью совпадающее с данными кадастрового паспорта;
• способ и срок передачи денег продавцу;
• распределение расходов на оформление сделки;
• срок, в течение которого продавец должен освободить квартиру и передать ее покупателю;
• сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной квартиры.

После подписания договора обеими сторонами нужно обратиться в орган регистрации по месту нахождения квартиры и пройти обязательную процедуру регистрации.

Шаг 5. Передача квартиры и получение денег

Завершающий этап продажи квартиры – это ее передача новому собственнику. Такая передача должна сопровождаться подписанием акта приема-передачи квартиры, так как с момента его подписания вся ответственность за жилье переходит к покупателю. Акт должен быть составлен минимум в 2-х экземплярах, если в сделке участвует банк (например, при ипотеке) – в трех экземплярах.

После этого продавец может получить деньги за квартиру из банковской ячейки.

Продажа квартиры завершена.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/samostoyatel-naya-prodazha-kvartiry/bez-posrednikov.html

Как продать квартиру самостоятельно без посредников, без риэлтора: пошаговая инструкция

» Купля-продажа квартиры » Как продать квартиру самостоятельно без посредников, без риэлтора: пошаговая инструкция

5 427 просмотров

Самостоятельная продажа квартиры – это сравнительно сложная и многогранная процедура, при которой нужно учитывать множество различных факторов (именно для того, чтобы получить помощь в продаже обычно и привлекают агентства недвижимости или частных риэлторов). Тем не менее реализовать собственное жилье без посторонней помощи вполне возможно. Поэтапно рассмотрим весь порядок продажи квартиры в 2020 году.

Шаг 1: Оценка жилья

Как только человек окончательно решил продавать собственное жилье, по какой бы причине это не было необходимо, нужно сначала определить, сколько денег получится выручить за свою квартиру, если ее правильно продать. Существует два основных варианта оценки: самостоятельно или при помощи оценочной компании.

Самостоятельная оценка

У такой системы есть несколько недостатков. Первым делом – это серьезные затраты времени. Кроме того, не всегда покупатель согласен с установленной ценой, из-за чего можно потерять несколько вполне реальных клиентов. Сама процедура оценки обычно производится самым простым и понятным методом рыночных аналогов.

Пример: Упрощенно это будет выглядеть так: нужно найти несколько продающихся похожих квартир, примерно соответствующей площади. Суммируем их стоимость и делим на количество таких квартир.

Полученная средняя сумма и есть приблизительная стоимость целевой квартиры. Предположим, что в ближайших домах вокруг дома, где находится квартира, которую нужно продать, продаются еще 3 очень похожих.

Одна за 2 миллиона, вторая за 2,3 миллиона, а третья за 1,8 миллиона рублей. В среднем цена целевого жилья составит 2,03 миллиона рублей.

На стоимость квартиры будет влиять практически все: состояние, произведенный ремонт, вид из окна, инфраструктура, район расположения, транспортная доступность и так далее. Однако на практике, рассчитать каждый такой момент неспециалист вряд ли сможет, потому проще брать усредненную цену за, например, квадратный метр и умножать на количество метров в целевой квартире.

Еще такой метод может быть не слишком выгоден тем, что стоимость жилья может получиться немного заниженной, примерно на 5-10%, а это уже десятки или даже сотни тысяч рублей разницы, которые, потенциально, недополучит продавец.

Недостатками обращения в оценочную компанию можно назвать стоимость услуг, а также сроки подготовки отчета. В среднем, отчет может стоить до 10 тысяч рублей и готовить его будут около 1 недели.

С одной стороны, это несколько затягивает процедуру продажи по времени, но с другой, вполне может помочь более выгодно продать жилье (пусть это и не обязательный момент).

Нужно учитывать еще и тот факт, что покупатель больше доверяет официальному отчету и потому вряд ли будет оспаривать установленную цену.

Пример: Продавец, учитывая существующие аналоги на рынке недвижимости, планирует выставить свою квартиру на продажу за 2 миллиона рублей.

Если он обратится в оценочную компанию, то там, например, могут подсчитать, что с учетом всех улучшений и особенностей жилья, стоит оно на 200 тысяч дороже, чем изначально предполагалось.

С чего начать второй этап: с подготовки документов. Формально их можно начать готовить и позже, уже после того как будет найден потенциальный покупатель, однако удобнее все сделать заранее, чтобы иметь весь или почти весь пакет бумаг на руках. Как доказывает практика, это в значительной мере помогает заключить сделку как можно быстрее. Примерный перечень документов выглядит так:

• Паспорт продавца. Нужно убедиться, что он действующий (например, вовремя был заменен в 25 лет).
• Правоустанавливающие документы на квартиру. Сюда обычно относят договор купли-продажи, на основании которого в свое время человек получил право собственности на квартиру. Также это может быть договор на приватизацию, договор долевого участия, договор дарения, завещание и так далее.
• Техпаспорт на квартиру. Нужно проверить, что он соответствует тому, что реально представляет собой квартира. В противном случае – это неузаконенная перепланировка (см.ниже).
• Выписка из ЕГРН. Документ, подтверждающий право собственности на жилье. В нем также отражаются имеющиеся обременения. Рекомендуется заказать самую свежую выписку, чтобы покупатель владел наиболее актуальной на данный момент информацией.
• Справка из управляющей компании. В этом документе отображается наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
• Выписка из домовой книги. Этот документ показывает, кто именно прописан в квартире, что нужно для того, чтобы покупатель мог заранее попросить выписаться всех посторонних.

Согласие супруга/супруги

Помимо всего прочего, если продавец или покупатель состоят в браке, потребуются согласия на покупку/продажу жилья от их супруга/супруги. Без этого документа сделка может быть признана недействительной.

Разрешение от органов опеки

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок или он является одним из собственников, обязательно нужно получать разрешение от органов опеки на продажу жилья.

Получить такой документ достаточно сложно и, что самое главное, он имеет ограниченный срок действия – всего 1 месяц.

Как следствие, именно эту бумагу есть смысл заказывать только тогда, когда клиент действительно согласится на все условия и будет готов заключить сделку в любой момент.

Помимо всего перечисленного выше могут понадобиться и другие документы. Например, доверенность на представителя, если одна из сторон действует не самостоятельно.

Теперь, когда квартира оценена и документы преимущественно подготовлены, можно начинать поиск потенциальных покупателей. Именно на данном этапе обычно требуется помощь риэлторов или агентств недвижимости, однако это не обязательно. Вполне достаточно будет разместить объявление о продаже в социальных сетях и/или специализированных сайтах типа Avito.

Шаг 4: Обсуждение условий сделки

На данном этапе стороны обсуждают условия будущей сделки, порядок расчетов и любые другие важные моменты, которые играют значительную роль как для продавца, так и для покупателя. Отдельно нужно отметить возможность продажи квартиры с долгами за коммуналку и при наличии неузаконенной перепланировке.

Долги по коммунальным платежам

Долг по коммунальным платежам (за исключением капитального ремонта) касается конкретного владельца, а не квартиры. Таким образом, после смены собственника, платить долг все равно должен будет предыдущий владелец. С другой стороны, управляющая компания явно не будет искать должника, вместо этого буквально терроризируя нового собственника.

Можно просто погасить задолженность или, например, указать это как один из обязательных пунктов при получении оплаты за квартиру.

Пример: По договору продавец обязан погасить весь долг сразу после получения часть или всей суммы оплаты за квартиру.

Как вариант, продавец и покупатель могут договориться так, что покупатель переведет на себя долг. Как правило, при этом снижается стоимость жилья, причем в несоразмерном формате.

Пример: Долг по платежам может составлять 50 тысяч рублей, а скидка из-за самого факта наличия задолженности, составит около 200 тысяч рублей.

Квартиру также можно продать и с неузаконенной перепланировкой. Формально, если никто из государственных структур или управляющей компании не узнает об этом, то ничего менять и не нужно. Однако, если все делать по правилам, придется или узаконивать перепланировку, или все возвращать в изначальное состояние.

Если покупатель не был в курсе данной проблемы (не сверил план по техпаспорту с реальным положением дел), то его может ждать очень неприятный сюрприз.

Шаг 5: Осмотр и проверка квартиры

Когда основные условия оговорены, самое время осмотреть жилье, задать различные вопросы и проверить квартиру на предмет наличия обременений, прописанных лиц, тех же долгов по платежам и так далее.

Это нужно как для того, чтобы безопасно продать квартиру, так и для того, чтобы у покупателя не возникали лишние вопросы. Многое зависит от внимательности покупателя и честности продавца.

Значительную часть важных моментов можно просто не обнаружить при беглом осмотре.

Наличие мебели и техники

Если квартира продается вместе с техникой и мебелью, это также необходимо отражать в договоре купли-продажи. Более того, во время осмотра нужно наклеить на все имущество инвентарные номера и составит опись. Это будет гарантией того, что именно в таком виде, в котором он есть сейчас, имущество «доживет» до окончания сделки.

Обременение квартиры

Проверка квартиры на обременения и другие вероятные проблемы – самый сложный этап из всех.

Можно и тут попробовать обойтись без посредников, сделать все самостоятельно, но крайне рекомендуется обращаться к опытным юристам, так как некоторые моменты могут быть известны только им, людям с опытом.

Обычный человек или не обратит внимание или не поймет, что тут не так. Пример того, что и где можно проверить самому:

• Право собственности. Тот факт, что квартира принадлежит именно продавцу можно проверить при помощи его паспорта, правоустанавливающих документов и выписки из ЕГРН.
• Долги. Узнать, есть ли у продавца долги по коммунальным платежам можно из справки от управляющей компании. Подробнее об этом написано выше.
• Перепланировка. Сверяется реальная картина с данными техпаспорта (описано выше).
• Наличие лиц, имеющих право пожизненного проживания, а также несовершеннолетних детей. Проверить наличие прописанных лиц можно при помощи выписки из домовой книги. Однако там предоставлено слишком мало информации и потому большую часть полезных данных придется уточнять у продавца.

Это далеко не полный перечень возможных проблем и вариантов, при помощи которых их можно обнаружить.

Следующий этап – составить договор купли-продажи. В нем отмечаются все важные для сторон нюансы, описывается квартира, указываются данные покупателя и продавца, стоимость жилья и так далее. Конкретных и строго определенных требований нет, однако чтобы лучше понимать, что должен или не должен включать в себя договор купли-продажи можно изучить представленный ниже образец:

Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Готовый договор нужно подписать и зарегистрировать. Дополнительно его можно заверить у нотариуса, однако это необязательный шаг. Незарегистрированный договор не имеет юридической силы. Более того, подписанный договор предполагает только то, что стороны имеют определенные обязательства друг перед другом, но не факт, что они уже их выполнили.

Шаг 7: Регистрация права собственности на нового владельца

С подписанным и зарегистрированным договором, а также со всеми остальными документами на квартиру, новый собственник должен обратиться в отделение Росреестра. Тут придется оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Продавец в данном случае ничего не платит и может просто поприсутствовать для контроля правильности совершения перехода права собственности.

Шаг 8: Составление и подписание акта приема-передачи

Когда регистрация права собственности завершена, покупатель может потребовать подписать окончательный акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи.

Нередко это производится прямо в новой квартире, чтобы еще раз убедиться, что все на месте и ничего с жильем не произошло. Акт составляется в двух экземплярах и подтверждает факт передачи жилья.

Это один из документов, который закрывает обязательства сторон, но его одного обычно мало.

Шаг 9: Окончательный расчет и составление расписки

Помимо акта, нужно заполнить расписку о получении средств. Это делает продавец, одновременно с составлением акта и получением всей суммы денег за квартиру. Расписка обычно составляется в одном экземпляре и передается покупателю в качестве подтверждения того, что он действительно заплатил деньги.

Так как оформить продажу квартиры самостоятельно все же достаточно сложно, рекомендуется хотя бы умеренно, но пользоваться услугами посредников. Как минимум – опытных юристов. На бесплатной консультации они расскажут о наиболее популярных проблемах и способах их решения, однако каждая ситуация индивидуальна. Специалисты могут сопровождать сделку на всем ее протяжении, тем самым сводя к нулю любые возможные риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno-bez-posrednikov-bez-rieltora-poshagovaya-instruktsiya/