Передача денег через банковскую ячейку при продаже земельного участка

Покупка участка – что нужно знать при оформлении сделки?

Приобретение участка предполагает передачу продавцу довольно крупной суммы денег, поэтому покупатель хочет быть уверен в том, что после оплаты участок действительно будет ему принадлежать. В данной статье будет рассматриваться порядок расчетов – когда и как следует передавать деньги, а также вопросы защиты сделки, которые касаются передачи и оформления задатка.

Последовательность действий и возможные риски

Итак, земельный участок под застройку, соответствующий потребностям и вкусам будущего владельца загородного коттеджа, найден.

Вопрос окончательной цены уже проговорен, изучены документы, удостоверяющие право продавца без ограничений распоряжаться принадлежащей ему собственностью, а также документы, которые подтверждают отсутствие каких-либо обременений. До обретения покупателем права на этот участок осталось сделать всего несколько шагов:

• Подписать договор купли-продажи;
• Передать продавцу требуемую сумму;
• Переоформить участок на покупателя.

Однако на каждом этапе могут возникнуть непредвиденные затруднения. Например:

• Продавец может передумать продавать участок до или после подписания договора или даже после принятия оплаты;
• После передачи задатка или полной суммы продавец может «потеряться» с деньгами, а до переоформления участка в Росреестре дело так и не дойдет.
• Продавец может попросту тяжело заболеть или умереть, в результате чего покупатель останется без участка и без своих денег.

Мы рассмотрим последовательность действий, которая дает покупателю гарантии проведения сделки и сохранности его денег вплоть до окончания оформления права собственности на приобретаемый участок.

Подготовка сделки

Продавец и покупатель пришли к соглашению, однако, перед тем, как провести сделку, ее необходимо подготовить – составить договор, определить порядок расчетов, подготовить и подать в Росреестр документы, необходимые для переоформления, пр.

Кроме того, может возникнуть ситуация, когда не все документы в наличии, часть документов продавцу еще предстоит собрать или покупатель только ожидает поступления денег (например, находится в процессе получения наследства или продажи какой-либо собственности).

В подобных условиях сделка откладывается на некоторое время, но при этом продавец не желает терять покупателя, который может получить более интересное предложение, а покупатель не желает, чтобы облюбованный им участок достался кому-нибудь другому. Как правило, решением проблемы представляется задаток или аванс, который вносится в подтверждение серьезности намерений покупателя.

Предварительный договор

В предварительном договоре прописывается сумма задатка, срок и порядок его внесения (наличными деньгами, перечислением), дата заключения основного договора, условия основного договора.

При этом положения предварительного договора не должны противоречить положениям основного договора.

Задаток или аванс

Нужно понимать, что аванс и задаток не являются синонимами, это совершенно разные (с юридической точки зрения) понятия. Аванс никого и ничем не обязывает, при судебных разбирательствах аванс трактуется как частичная оплата приобретаемой собственности.

В случае нежелания продавца расставаться со своим участком аванс просто возвращается, точно так же покупатель может передумать и потребовать обратно средства, внесенные в качестве аванса.

Другими словами, с помощью аванса нельзя гарантировать последующее проведение сделки.

Задаток, в свою очередь, имеет четкое определение в Гражданском Кодексе (ст. 380) и служит достаточным стимулом для выполнения намерений продавцом и покупателем.

Статья 381 определяет ответственность за неисполнение сторонами своих обязательств после передачи-принятия задатка: в случае отказа от сделки тот, кто получил задаток, должен вернуть контрагенту сумму в двойном размере, а если передумает тот, кто внес задаток, то деньги ему возвращены не будут.

Передача задатка должна сопровождаться распиской, которая пишется от руки (так легко впоследствии доказать авторство), содержит дату передачи денег, сумму и цель (в счет выполнения обязательств по Предварительному договору). Расписка визируется получателем задатка, и после его получения можно заключать договор купли-продажи.

Порядок расчетов по договору купли-продажи

Когда препятствия для проведения сделки устранены (договор готов, все документы на месте и достаточная сумма денег в наличии), настало время выполнить обязательства по основному договору. То есть, покупатель должен передать продавцу денежные средства, а продавец – переоформить на покупателя участок. Есть следующие варианты расчетов:

1. Передача наличных денег (безналичный перевод) из рук в руки при подписании договора купли-продажи;
2. Передача наличных денег (безналичный перевод) из рук в руки после получения свидетельства о государственной регистрации;
3. Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку;
4. Перечисление денежных средств в безналичном порядке по аккредитиву.

Первый и второй варианты являются достаточно рискованными, а потому используются крайне редко.

В первом случае продавец, получив деньги, может «передумать» продавать участок, лечь в больницу с тяжелым заболеванием, травмой, а то и вовсе умереть, при этом покупатель останется без денег и без участка.

Во втором случае уже покупатель после переоформления на него участка может «передумать» отдавать деньги, ведь участок и так принадлежит ему.

Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку

Одним из наиболее надежных способов является передача денег через банковскую ячейку. Процедура выглядит следующим образом:

• Покупатель участка арендует ячейку в банке, куда закладывает нужную сумму, при этом продавец удостоверяется, что сумма в ячейке соответствует условиям договора;
• В договоре с банком фиксируется порядок предоставления доступа к этой ячейке. То есть – продавец участка может получить доступ к деньгам только в том случае, если представит документы о регистрации участка на имя покупателя;
• Продавец отправляет заявление и прочие документы в Росреестр и получает свидетельство о праве собственности на участок на имя покупателя (5 – 10 рабочих дней);
• Если сделка не состоялась (условия не выполнены в течение определенного периода времени), тогда доступ к ячейке получает несостоявшийся покупатель и забирает свои деньги.

Этот способ хорош тем, что продавец получит деньги за участок в обязательном порядке, вне зависимости от желания покупателя. Покупатель же никак не сможет потерять деньги, если продавец не выполнил условия договора.

Перечисление денежных средств по аккредитиву

Принцип этого метода расчетов идентичен предыдущему способу оплаты, отличие заключается только в том, что вместо наличных денег используется безналичное перечисление средств. Порядок расчетов с использования аккредитива следующий:

• Покупатель открывает в банке аккредитив — специальный счет, с которого банк перечислит деньги продавцу при наступлении определенных условий (оформление участка на имя покупателя);
• Покупатель перечисляет со своего счета на аккредитив деньги, которые не имеет возможности забрать в течение определенного периода (30-60 дней);
• Продавец удостоверяется в наличии аккредитива, в наличии на этом счете достаточной суммы и знакомится с условиями банковского договора;
• Продавец отправляет заявление и прочие документы в Росреестр и получает свидетельство о праве собственности на участок на имя покупателя (5 – 10 рабочих дней);
• Продавец отправляется в банк, где предъявляет свидетельство. Банк перечисляет на его текущий счет сумму, указанную в договоре;
• Если в оговоренный срок аккредитив остается невостребованным, банк возвращает средства покупателю, перечисляя деньги на его текущий счет.

Использование аккредитива имеет некоторые преимущества – покупателю нет нужды получать в кассе банка наличные (или доставлять их в банк из дома, что связано с определенным риском). А продавцу не нужно пересчитывать деньги в банковской ячейке, заниматься их транспортировкой и хранением

Источник: https://superrielt.ru/articles/5990/

Образец договора купли продажи с задействованием банковской ячейки

Что такое депозитарная банковская ячейка

Договор аренды банковской ячейки

Доступ к банковской ячейке

Документы для доступа к ячейке, образец договора купли-продажи с банковской ячейкой 

Что такое депозитарная банковская ячейка 

В договоре купли-продажи стороны могут предусмотреть различные варианты оплаты приобретаемого имущества: наличными денежными средствами или безналичными через специальные счета в банке. Одним из вариантов передачи наличных между продавцом и покупателем является использование банковской ячейки (сейфа).

Дополнительно о вариантах оплаты рассказывается в статье по ссылке Какие варианты оплаты можно предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры 2020.

Ячейка в банке представляет собой маленький ящик (сейф), аналог ящика в письменном столе, который находится в специальном хранилище банка (депозитарии).

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Обратите внимание! Данный сейф передается банком в аренду лицу на основании договора аренды банковской ячейки для хранения в нем денег и ценных вещей (ст. 922 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ). Как правило, банк не проверяет содержимое ячейки, а осуществляет наблюдение за сейфом и предоставляет доступ только уполномоченным лицам, указанным в договоре аренды.

Процедура передачи денег посредством сейфа выглядит следующим образом:

• Покупатель закладывает в ячейку некоторую сумму наличных денежных средств до подписания договора купли-продажи.
• Стороны заключают договор и при необходимости отправляют его на государственную регистрацию (например, договор купли-продажи недвижимости подлежит регистрации в Росреестре).
• После передачи имущества в собственность покупателя продавец может получить деньги из сейфа.

Осуществление расчетов через ячейку позволяет обеспечить:

• секретность и безопасность процесса передачи денег;
• возможность покупателя беспрепятственно вернуть денежные средства, хранящиеся в сейфе, при срыве сделки;
• право продавца получить деньги в любое время после передачи имущества покупателю, а также внести денежные средства на свой счет в том же отделении банка. 

Договор аренды банковской ячейки 

Как правило, арендатором сейфа выступает покупатель по договору купли-продажи, который заключает с банком договор аренды.

Участие продавца необходимо в подписании дополнительного соглашения к договору, устанавливающего порядок его доступа к сейфу для получения денег.

Однако стороны вправе изначально заключить 3-стороннее соглашение с банком, где арендаторами ячейки будут указаны и продавец, и покупатель.

Договор аренды содержит следующую информацию:

• сведения о лицах, которые могут получить доступ к ячейке (с указанием их паспортных данных и пр.);
• данные о продаваемом имуществе (например, в отношении жилья нужно указать конкретный адрес);
• правила и период доступа продавца к сейфу для получения наличных за переданное имущество (с указанием документов, необходимых для предоставления банком доступа к ячейке);
• порядок доступа покупателя для возврата денег, если сделка не состоялась в силу разных причин (например, при отказе в регистрации договора). 

Обратите внимание! Срок аренды банковской ячейки составляет от 1 до нескольких месяцев. При передаче денег стороны, как правило, пользуются платной услугой банка по пересчету и контролю подлинности наличных, которую оплачивает продавец. Однако в договоре может быть предусмотрен и иной порядок расходов. 

Доступ к банковской ячейке 

Оформление договора аренды банковской ячейки и дополнительного соглашения к нему (при необходимости) позволяет указанным в них лицам получить доступ в депозитарий банка. В целях помещения денежных средств в сейф покупатель получает на руки ключ от одного замка от сейфа, второй остается у банка. При этом открыть ячейку можно только с помощью 2 ключей.

В дальнейшем в зависимости от договоренности сторон ключ может быть оставлен у покупателя до передачи имущества или регистрации договора в отношении купли-продажи недвижимости либо передан продавцу. 

Важно! В договоре аренды ячейки может содержаться условие о том, что при потере ключа сторона, ответственная за утерю, должна будет заплатить штраф, после чего доступ к сейфу снова будет открыт. 

Если заключение сделки в силу каких-либо обстоятельств не произошло, доступ к сейфу получает покупатель, который может вернуть помещенные туда денежные средства.

Кроме того, в договоре аренды сейфа или дополнительном соглашении к нему может быть прописан порядок совместного доступа продавца и покупателя в любой день при возникновении определенных условий. 

Документы для доступа к ячейке, образец договора купли-продажи с банковской ячейкой 

В договоре аренды банковской ячейки или дополнительном соглашении к нему указывается список документов, которые обеспечивают доступ продавца к сейфу. Как правило, продавец должен предъявить гражданский паспорт и оригинал договора купли-продажи (свой подписанный экземпляр).

Обратите внимание! Договор купли-продажи недвижимости, подлежащий государственной регистрации в силу ст. 551 ГК РФ, предъявляемый продавцом в банк, должен содержать штамп и запись Росреестра о совершении регистрации сделки и переходе к покупателю права собственности на имущество.

Подробнее о государственной регистрации недвижимости рассказывается в статье О государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Образец договора купли-продажи с использованием сейфа на примере договора купли-продажи квартиры можно скачать по ссылке: Договор купли-продажи через банковскую ячейку (образец).

Стороны также вправе предусмотреть иные дополнительные документы для доступа продавца, например выписку из домовой книги, подтверждающую отсутствие зарегистрированных в проданной квартире лиц.

***

Таким образом, для проведения расчетов по договору купли-продажи через банковскую ячейку необходимо заключить договор аренды ячейки с банком. В договоре аренды и дополнительном соглашении к нему подробно описывается совместный и единоличный порядок доступа покупателя и продавца к ячейке, а также список документов, при условии представления которых лицо получает к ней доступ. 

О том, какие еще существуют способы расчетов при купле-продаже недвижимости, читайте статью, подготовленную КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, оформите его бесплатно. 

Источник: https://rusjurist.ru/dogovory/dogovor_kupliprodazhi/obrazec_dogovora_kupliprodazhi_cherez_bankovskuyu_yachejku/

Как происходит передача денег при сделках с недвижимостью

Передача денег при сделке с недвижимостью происходит согласно договору купли-продажи. Чтобы человека не обманули, лучше передавать денежные средства самыми надежными способами, которые приведены ниже. Подробно рассмотрим каждый вариант, раскроем их преимущества и недостатки и ознакомимся с рекомендациями экспертов.

Способы и порядок расчетов в сделках с недвижимостью

Передают денежные средства несколькими способами:

1. Из рук в руки наличными с распиской при регистрации права собственности (непосредственно после подачи документов).
2. Ипотека (участвует банк).
3. Безналичным путем.
4. С участием нотариуса.
5. Открытие аккредитива.
6. Через банковскую ячейку.

Продажа квартиры или земельного участка предполагает заключение договора купли-продажи. Он оформляется по стандартному образцу и имеет несколько пунктов. Существенный раздел – это стоимость недвижимости, деньги, которые будут переданы покупателю. Основные его пункты:

1. Сумма.
2. Дата передачи денег.
3. Вариант передачи денежных средств.

Участники процесса вправе самостоятельно выбрать способ передачи и определить его условия и процедуру.

Если в договоре указано, что передача денег будет происходить наличным расчетом, то нужно правильно подготовить расписку, в которой будет прописан факт получения денежных средств продавцом. Это самый простой вариант оплаты нового жилья, но вместе с тем подразумевает некоторые риски.  В расписке указываются:

1. Данные всех участников процесса.
2. Данные паспортов.
3. Когда передаются деньги и в какой валюте.
4. Желательно привлечь свидетелей, которые также должны быть указаны в расписке.
5. В расписке получатель пишет полученную сумму росписью, ставит свою подпись и ее расшифровку.

Продавец обязан написать фразу о том, что деньги по договору купли-продажи №00 получены в полном объеме и претензий к покупателю нет. Лучше осуществлять этот процесс непосредственно перед тем, как подавать документу на перерегистрацию жилья.

Есть несколько отрицательных сторон этого варианта:

1. Деньги могут быть похищены до момента передачи.
2. Продавец может сам отказаться от такого способа оплаты недвижимости, потому что какие-то из купюр могут быть поддельными.
3. Можно ошибиться при пересчете, особенно если сумма предоставлена мелкими купюрами или даже монетами.
4. Даже людное место не застрахует людей от грабителей и других мошеннических действий.
5. Сложно вернуть деньги, если Росреестр по каким-то причинам откажет в регистрации.

Поэтому к такому варианту прибегают в самых крайних случаях.

Участие нотариуса

Законом определено, что в продаже любой недвижимости должен принимать участие нотариус, чтобы следить за законностью сделки. В том числе можно привлекать его для проведения безопасных расчетов. Рассмотрим этот процесс подробнее.

Без нотариуса проводить сделку опасно. Без его участия договор купли-продажи не будет иметь юридическую силу. Привлекать же его для расчетов по договору уже не обязательно.

Пошаговый алгоритм действий с наличными деньгами:

1. Покупатель в присутствии нотариуса передает денежные средства продавцу.
2. Продавец проводит пересчет банкнот и монет (при наличии) и пишет расписку. Он имеет право проверить их на подлинность, если есть соответствующее оборудование.
3. Расписку получает покупатель недвижимости.

Нотариус заверяет факт передачи денег, далее его участие в сделке заканчивается.

Депозит

В данном случае все происходит так же, как и в предыдущем случае. Только деньги не передаются продавцу. Нотариус составляет дополнительное соглашение, в котором говориться об условиях приема-передачи денег, и они зачисляются на счет нотариуса.

После выполнения условий соглашения и предоставлении документальных доказательств нотариус выдает наличные средства или переводит деньги на счет продавца (это заранее оговаривается в соглашении). Юристы считают этот способ надежным, но не очень удобным, потому что он подразумевает несколько дополнительных действий, без которых может обойтись.

Безналичный перевод

Этот способ подразумевает передачу денег безналичным путем на банковский счет продавца или риэлтерской конторы. Эти данные прописываются в договоре купли-продажи. Также там указывается дата перевода. Как правило, она приурочена к тому дню, когда участники процесса подают документы на регистрацию прав собственности. Банк выступает в роли посредника в этом деле.

Данный способ расчета схож с передачей наличности. С той лишь разницей, что деньги зачисляются покупателем на банковский счет, а не передаются лично в руки.

Но не защитит в случае недобросовестных действий продавца и не поможет вернуть деньги в случае отказа от регистрации.

Аккредитив и банковская ячейка

Аккредитив — условное денежное обязательство, принимаемое банком-эмитентом по поручению плательщика.  Для осуществления передачи денег по такому варианту выполняется следующее:

1. Заключается соглашение между банком и покупателем.
2. Оформляется соответствующая документация. Учитываются условия оплаты и те документы, которые должны подтвердить этот момент.
3. Осуществляется перевод денег на специальный счет продавца. Но снять он их не может, пока не будут выполнены условия аккредитива.
4. Продавец передает квартиру и сопутствующие документы.
5. Покупатель проводит регистрацию нового имущества.
6. Продавец получает средства.

Также участники процесса могут арендовать банковскую ячейку. Этот вариант наряду с аккредитивом считается самым надежным из всех. Покупатель арендует сейф и закладывает сумму согласно договору купли-продажи.

Продавец получает доступ к банковской ячейке только после документального оформления всех прав нового владельца жилья.

Деньги надежно защищены, поэтому даже в случае отмены сделки владелец денежных средств заберет их обратно.

Разница между аккредитивом и ячейкой лишь в том, что во втором случае расчет производится наличными. Ранее этот способ был наиболее популярен, но в последнее время с распространением безналичных расчетов стороны все чаще обращаются к аккредитиву.

Советы специалистов

На удочку мошенников чаще всего попадаются доверчивые люди, поэтому нужно быть бдительным и все оформлять по закону с участием нотариуса или банка в качестве гаранта безопасности. Деньги опасно передавать продавцу до регистрации прав собственности. Самый безопасный вариант – это банковская ячейка или аккредитив. Рассмотрим советы юристов:

1. Не желательно разбивать стоимость недвижимости на несколько сумм без острой необходимости.
2. Одна из сторон часто предлагает занизить сумму, указанную в договоре, чтобы не платить налоги. В этом случае под большой риск попадает покупатель жилья.
3. Нельзя открывать доступ к банковской ячейке посторонним лицам.
4. В договоре должна быть прописана реальная стоимость недвижимости.
5. Безналичный расчет выгоден только в том случае, если счета продавца и покупателя открыты в одном финансовом учреждении.
6. Лучше передавать денежные средства, когда договор будет зарегистрирован в Росреестре.

Если решено рассчитываться наличными деньгами, то стоит это сделать сразу после заключения договора купли-продажи в присутствии нотариуса или сотрудника государственного учреждения. В этом случае расписка будет единственным документом, который подтверждает факт передачи денег.

Источник: https://finansy.guru/ekonomika-i-rynki/dengi/peredacha-pri-sdelke-s-nedvizhimostyu.html

Как не остаться с носом: безопасная сделка через банковскую ячейку

Процедура купли-продажи квартиры вызывает у многих волнение. Безусловно, никто не хочет стать жертвой обмана. Продавцу важно получить свои деньги после продажи имущества. Покупатель должен быть уверен в том, что никто не заберёт его «кровные», пока он не станет собственником. Именно такие гарантии предоставляет сделка через банковскую ячейку.

Особенности совершения сделки

На сегодняшний день специалисты сходятся во мнении, что передача денег через банковскую ячейку является самым безопасным способом совершения сделки. Однако необходимо знать несколько нюансов.

Способы хранения денег в банке

Банки предлагают своим клиентам два типа сейфового хранения денег:

• индивидуальное. Денежные средства находятся в сейфовой ячейке на основании индивидуального договора. Он заключается между кредитной организацией и продавцом недвижимого имущества;
• ответственное. Осуществляется на основании договора и дополнительного документа. В нём прописываются данные лица, которое получит возможность изъять сумму из депозитария после сделки.

Существует общее правило, согласно которому банк производит все расчёты с тем, кто приобретает недвижимое имущество. Деньги в ячейку могут быть заложены обоими участниками сделки. Но забор средств осуществляет только продавец недвижимости.

Несколько тонкостей при аренде ячейки

• Сроки. Ячейка арендуется на срок от 30 до 60 суток. Обычно этого времени хватает, чтобы заключить и зарегистрировать сделку.
• Стоимость. Цена будет зависеть от конкретного банка, обычно начинается от 1500 руб. Оплата может осуществляться посуточно или помесячно.
• Дополнительно. Банки осуществляют пересчёт денежных средств, а также проверку их на подлинность. Услуги предоставляются за дополнительную плату.

Процесс совершения сделки через банковскую ячейку

• Бронирование банковской ячейки. Следует забронировать место в депозитарии за пару дней до момента совершения сделки. Помните, что в банках ограниченное число ячеек. Поэтому найти её лучшее заранее.
• Помещение суммы в ячейку. Тут возможны два варианта:

1. наличные деньги.

   Деньги пересчитываются, проверяются на подлинность (при необходимости) и помещаются в ячейку;

2. деньги на банковском счёте. Средства заказываются за 2-3 дня до сделки. Затем их необходимо получить в кассе и поместить в ячейку. При этом нет необходимости дополнительно оплачивать пересчёт и проверку на подлинность.

• Заключение трёхстороннего договора аренды. В нём будут указаны условия изъятия денег из сейфовой ячейки.
• Помещение денежных средств в бокс. Продавец и покупатель в сопровождении банковского сотрудника проходят в депозитарий и помещают купюры в ячейку.
• Оформление договора купли-продажи. После этого сделка регистрируется в Росреестре.
• Изъятие купюр из депозитария. Бывший владелец недвижимого имущества приходит в банк со своим экземпляром договора после регистрации в Росреестре, отдаёт документы на проверку сотрудникам кредитной организации и, если всё в порядке, получает доступ к депозитарию. Ключ от бокса может находиться на хранении в банке или у покупателя недвижимости.

Преимущества заключения сделки купли-продажи через банковскую ячейку

• Контроль. Проверка, пересчёт и закладка денег происходят на территории банка в присутствии сотрудника. Это гарантирует высокий уровень безопасности. Во всех банках присутствуют камеры видеонаблюдения и охрана.
• Гарантия сохранности. Если банк обанкротится или потеряет лицензию, деньги останутся в полной сохранности. Все средства, хранящиеся в депозитариях, не являются собственностью кредитной организации. Поэтому они не могут быть арестованы в отличие от счетов.
• Безопасность обоих участников сделки. Банковская организация – это гарант того, что оба участника сделки купли-продажи выполнят свои обязательства. Даже если сделка сорвётся, деньги останутся в полной сохранности. Все отношения между участниками сделки защищаются гражданским кодексом (ГК РФ статья 922).
• Удобство. Сразу после регистрации сделки в Росреестре продавец может забрать денежные средства. При этом привязка к конкретной дате отсутствует. Ещё один плюс – продавец может положить всю сумму на счёт, не покидая банк. Это обеспечивает дополнительную безопасность. Нет необходимости перемещаться по городу с внушительной суммой денег.
• Практичность. Место в депозитарии позволяет хранить любое количество денег. Какие-либо ограничения по сумме отсутствуют. При необходимости можно всегда продлить срок аренды ячейки в депозитарии.

Единственный минус такого способа передачи денег – необходимость оплаты банковской ячейки. Однако эта сумма не столь значительна. Вы потеряете существенно большее количество денег, если свяжетесь с мошенником.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d403f74d5135c110a99f5f3/kak-ne-ostatsia-s-nosom-bezopasnaia-sdelka-cherez-bankovskuiu-iacheiku-5e4e6d4307349e4ee436e536

Способы расчетов при купле-продаже земельного участка: Банковская ячейка

Очень часто при приобретении недвижимости, в том числе земельных участков, трудности возникают на стадии финансовых расчетов и завершения сделки.

Вариантов расчетов по купле-продаже недвижимости (земельных участков) несколько:

• передача денег из рук в руки при подписании договора купли-продажи объекта недвижимости (земельного участка) или после получения документов о государственной регистрации сделки;

• расчеты через банковскую ячейку;

• перечисление денежных средств в безналичном порядке с использованием расчетов по аккредитиву.

Банковская ячейка:

• предназначена для хранения различных предметов, денег и других ценностей;

• сама по себе банковская ячейка — это то место, где можно хранить что-либо ценное, с повышенным уровнем гарантированного сохранения.

Чаще всего банковские ячейки используют именно для расчетов по сделкам купли-продажи с недвижимостью.

Значение расчетов по купле-продаже недвижимости (земельного участка) через банковскую ячейку

Значение расчетов по купле-продаже недвижимости (земельного участка) через банковскую ячейку для продавца:

• если регистрация сделки состоится, то продавец, независимо от воли покупателя, сможет получить деньги за проданную недвижимость, забрав их из банковской ячейки.

Значение расчетов по купле-продаже недвижимости (земельного участка) через банковскую ячейку для покупателя:

• если регистрация сделки не состоится, то покупатель, независимо от воли продавца, сможет сохранить деньги, забрав их из банковской ячейки.

Стороны предстоящей сделки по купле-продаже недвижимости (земельного участка) предварительно договариваются:

• в каком банке будет происходить закладка денег,

• под какие условия допуска,

• сколько необходимо банковских ячеек и

• кто за это будет платить.

Накануне подписания договора купли-продажи недвижимости (земельного участка):

• стороны являются в банк и оформляют аренду банковской ячейки с условиями и сроками допуска к ее содержимому,

• предусматривающими особенности передачи прав на недвижимость по совершаемой сделке.

В таком банковском договоре должны быть отражены следующие обстоятельства:

• кто и на какой срок арендует банковскую ячейку, какие у него права и обязанности;

• кто будет присутствовать при закладке денег и кто, в какие сроки и на каких условиях может быть допущен к содержимому банковской ячейки в дальнейшем;

• что будет происходить, если сделка пойдет не по намеченному пути, а как-то иначе и если между сторонами возникнут споры.

Банк обязан гарантировать:

• своевременный допуск к банковской ячейке лицам, указанным в дополнительном соглашении и

• сохранность ее содержимого.

После подписания договора аренды банковской ячейки с банком и оплаты услуг банка:

• можно отправляться в банковское хранилище, где имеется возможность спокойно пересчитать деньги и проверить подлинность купюр на специальной аппаратуре;

• после того, как в банковскую ячейку будет заложено ее содержимое, она закрывается, и допуск к ней блокируется до тех пор, пока не будут выполнены сроки и условия повторного допуска;

• обычно ключ оставляет у себя покупатель, который обязан передать его продавцу сразу же после завершения государственной регистрации купли-продажи недвижимости (земельного участка);

• иногда ключ остается на хранении в банке.

Договор аренды банковской ячейки с депозитарием и условия доступа к банковской ячейке

Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку оформляются договором аренды банковской ячейки.

В договоре аренды банковской ячейки участвуют обе стороны:

• покупатель вместе с продавцом (в договоре аренды как арендаторы ячейки) и

• банк (или иной ответственный депозитарий) как арендодатель банковской ячейки.

По договору аренды банковской ячейки, основными условиями, определяющими порядок расчетов по купле-продаже недвижимости (земельного участка) между покупателем и продавцом, являются:

• условия доступа (посещения) к банковской ячейке.

Закладка денег в банковскую ячейку

Покупатель и продавец недвижимости (земельного участка) в определенный день (чаще всего это тот же день, когда подписывается договор купли-продажи недвижимости и сам договор банковской ячейки):

• получают право единовременного совместного посещения банковской ячейки,

• для того, чтобы покупатель заложил денежную сумму (денежные средства за покупку недвижимости),

• а продавец проконтролировал закладку этой денежной суммы в банковскую ячейку.

Посещение банковской ячейки продавцом недвижимости (земельного участка)

Если сделка купли-продажи недвижимости (земельного участка) зарегистрирована:

• то посещение осуществляет продавец с предъявлением депозитарию документов, подтверждающих регистрацию сделки;

• он получает право доступа к банковской ячейке (без покупателя) и забирает заложенные покупателем в уплату за недвижимость (земельный участок) денежные средства.

Посещение банковской ячейки покупателем недвижимости (земельного участка)

Если сделка купли-продажи недвижимости (земельного участка), после закладки денег по каким-либо причинам не состоялась:

• в том числе, если регистрация сделки по каким-либо причинам не произошла,

• покупатель получает право доступа к банковской ячейке.

Стороны указывают в договоре аренды банковской ячейки определенный период времени, в который покупатель недвижимости (земельного участка) может посетить банковскую ячейку (независимо от того состоялась сделка или нет, и была ли зарегистрирована или нет):

• этот период начинается для покупателя после того, как заканчивается период для посещения продавцом.

Предполагается, что если сделка купли-продажи недвижимости (земельного участка) состоялась и была зарегистрирована:

• продавец, предъявив подтверждающие сделку документы, в установленный период забрал причитающиеся ему денежные средства за проданную недвижимость;

• если продавец в указанный период не посетил банк и не потребовал доступа к банковской ячейке, это означает, что сделка не состоялась, и теперь уже покупатель имеет право в свой период забрать свои денежные средства назад.

Как выглядят условия доступа к банковской ячейке в договоре аренды банковской ячейки

В договоре аренды банковской ячейки вышеуказанные условия доступа будут выглядеть примерно следующим образом:

Первый арендатор банковской ячейки — Петров Петр Петрович с 10 апреля 2019 г. по 10 июля 2019 г. включительно имеет право однократного посещения банковской ячейки при предъявлении следующих документов:

• оригинала зарегистрированного договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: _______ (указывается адрес), заключенного Петровым Петром Петровичем (Продавец) и Ивановым Иваном Ивановичем (Покупатель) и (или)

• нотариальной копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: __________ (указывается адрес) за Ивановым Иваном Ивановичем.

Второй арендатор банковской ячейки — Иванов Иван Иванович с 11 июля 2018 г. по 30 июля 2018 г. включительно имеет право однократного посещения банковской ячейки.

Если стороны признают задержки в оформлении документов обоснованными (болезнь, иное), они могут переоформить договор аренды банковской ячейки или подписать к нему дополнительное соглашение (приложение) с указанием новых сроков доступа к банковской ячейке.

Проверка документов на наличие ошибок

При совершении сделки с недвижимостью (земельным участком) надо быть крайне внимательным, в частности, это относится к расчетам с использованием банковской ячейки:

При ошибке в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (земельного участка):

• депозитарий (банк) по такому свидетельству доступ к банковской ячейке может не разрешить.

Ключ от банковской ячейки

При оформлении договора аренды банковской ячейки:

• арендаторам банковской ячейки, т.е. продавцу и покупателю по сделке с недвижимостью депозитарием передается ключ от нее или два ключа,

• без которого или без которых открыть банковскую ячейку технически нельзя,

• но это только технически, поскольку доступ к банковской ячейке в принципе можно получить, и

• сотрудники банка и депозитария обычно уведомляют арендаторов банковской ячейки о том, что ключ сам по себе не является условием доступа к банковской ячейке.

Посетить банковскую ячейку без ключа (если на то, есть такое право в соответствии с условиями доступа) можно при определенной процедуре, которая заключается в следующем (в правилах аренды банковской ячейки это обычно прописано):

• банк назначает день вскрытия банковской ячейки и обычно, не в тот же день, когда обратился один из арендаторов в соответствии со своим правом доступа,

• а на следующий день, или через два — три дня, при этом о дне и времени вскрытия банковской ячейки уведомляется другой арендатор банковской ячейки.

В указанный день депозитарий вскрывает банковскую ячейку:

• при этом сторона, которая осуществляет доступ к банковской ячейке,

• уплачивает депозитарию фиксированный в договоре аренды банковской ячейки штраф.

Договоренности в отношении того, у кого остается ключ от банковской ячейки устанавливаются покупателем и продавцом самостоятельно, и как правило, без участия депозитария.

В документах, подписываемых ими с депозитарием, это не отражается, поэтому тот арендатор, у которого остается ключ, дает другому арендатору обязательство передать ключ от банковской ячейки:

• покупатель дает обязательство передать ключ от банковской ячейки в случае регистрации сделки,

• и, наоборот, продавец — в случае не регистрации сделки, и если ключ остается у него.

Иногда бывает, что сопровождающие сделку лица (риэлторы, юристы и пр.):

• забирают ключ себе, как нейтральная сторона,

• в этом случае они должны давать аналогичные обязательства и продавцу, и покупателю.

Какие документы указывают в условиях доступа продавца к банковской ячейке

Документы, как условия доступа продавца к банковской ячейке, могут быть различными:

• но продавец должен понимать, что в случае указания условием доступа к банковской ячейке наличие свидетельства о государственной регистрации права покупателя на недвижимость или нотариальной копии такого свидетельства,

• его посещение к банковской ячейке будет зависеть не только от регистрации самой сделки и перехода права собственности к покупателю, но и от добросовестности самого покупателя.

Получить свидетельство из регистрирующего органа может только сам покупатель (новый собственник) или его представитель.

Возникает вопрос, когда покупатель или его представитель передадут продавцу этот документ:

• а без этого документа продавец рискует пропустить свой срок обращения к банковской ячейке и

• лишается возможности забрать полученные от сделки денежные средства.

Для продавца правильнее в условиях доступа к банковской ячейке указать оригинал договора купли-продажи с отметкой регистрирующего органа о произведенной государственной регистрации.

Но и в этом случае есть свои сложности:

• дело в том, что сам договор купли-продажи подлежит регистрации, только если он заключен в отношении жилых помещений (комнаты, квартиры, жилого дома, части жилого дома);

• во всех остальных случаях регистрируется только переход права собственности (земельные участки, нежилые помещения и здания, садовые домики, дачные домики и пр.),

• при этом штамп о регистрации договора купли-продажи, если сам договор не подлежит государственной регистрации, не ставится, а ставится штамп о государственной регистрации права собственности покупателя, при этом некоторые регистрационные органы ставят его только на экземпляр, который выдается покупателю.

Тогда для продавца (если осуществляется сделка купли-продажи не жилья, а, к примеру, земельного участка), правильнее:

• помимо договора купли-продажи с отметкой регистрирующего органа о произведенной государственной регистрации,

• указать как альтернативу — выписку из ЕГРН с информацией о праве собственности покупателя на объект недвижимости.

Ранее процедура регистрации прав на недвижимость проходила через две инстанции – государственный кадастр недвижимости (ГКН) и единый госреестр прав (ЕГРП). Начиная с 1 января 2018 года, эти органы объединили в один – Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Если на экземпляре договора, который получит продавец, не будет никакой отметки о регистрации, он сможет заказать и получить выписку из ЕГРН, по которой будет иметь возможность получить доступ к банковской ячейке. 

Право на земельный участок для садоводства и огородничества

Источник: https://moiprava.info/semya-i-zhilishche/zemelnoe-pravo/pravo-na-zemelnyj-uchastok-dlya-sadovodstva-i-ogorodnichestva/807-sposoby-raschetov-pri-kuple-prodazhe-zemelnogo-uchastka-bankovskaya-yachejka